绝对干货！从租房准备到纠纷调解 官方视频详解

租赁准备

【天维网记者Nicole，dudu】不管是初来乍到还是老司机，小伙伴在新西兰都会经历租房这件大事。好的租赁关系有时候能让你多一个朋友，但是小编身边也有不少朋友因为租房子的事情糟心过，那么，你对新西兰的房屋租赁了解多少呢？ 房屋维护与检修 纠纷调解

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最近，Tenancy Service在官方的3条宣传短片中加入了中文字幕，希望能够通过这样的方式，帮助华人朋友们更好地了解新西兰房屋租赁的各种小知识，咱们一起来看看？

（1）租赁准备（Starting a tenancy）

在看好房源准备租下房子的时候，租赁双方会签下一份合同，这份合同叫“Tenancy Agreement”。

Tenancy Agreement的租赁期限分为两种：

• 周期性（Periodic）

• 固定期限（Fixed term）

周期性租赁是没有固定租赁时长的，在决定终止合同的时候，房客需要以书面形式，提前21天向房东申请终止租赁。如果房东方面决定终止合同，则需要以书面形式，提前90天向房客发出告示。

固定期限租赁则是以双方商量的租赁时长为期限（如3个月，6个月或更长），如果房客提前终止合同，房客则需要提前结清退租日至合同签订终止之日之间的所有房租。

除了合同，在入住出租房之前，小伙伴们应该要在房子各处拍照，仔细检查屋内物件的数量和完好情况，确定家电和房屋结构没有问题。如果发现物品或结构损坏，应该及时和房东或者房屋中介交流，报告情况，避免承担无关责任。

（2）房屋维护与检修（Maintenance & inspections）

在新西兰，房东有义务对出租房定期进行房屋检测，确保房屋处于适宜居住的条件以及良好的房屋状态。在房屋检测时，房东应该确保烟雾报警器处于正常检测状态，暖气和排水管道正常运作，房屋通风良好，保暖条件符合规定。

而房客有义务保持房屋的干净整洁以及通风，不要自行拆卸烟雾报警器，有任何问题（如下水道堵塞、窗户打不开）一定要及时与房东联系。

（3）纠纷调解（Disputes）

在发生租赁纠纷的时候，调解纠纷的方法应该分为2步。

首先，房客与房东自行协商解决问题。通过Tenancy Service官网上的Fast-track resolution 将双方之间的协议弄成书面形式，作为记录。

如果问题无法通过双方协商解决，那么我们可以进入下一步，就是寻求第三方协助。我们可以通过调解员调解纠纷，再者，我们可以通过租赁法庭去解决纷争。

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下面是小编整理的硬料，要好好收藏哟~

房东、房客必看！这些在新西兰租房必备的“知识点”你造么？

No.1-租房一定要签合同才具有法律效力么？

根据新西兰商业、创新和就业部的指南建议，租房时房东与租客应签订书面租赁合同以明确双方在房屋租赁期间的责权利。 但是口头租赁协议也可能具法律约束力，这就意味着即使没有签订任何合约，您可能也不得不践行已同意的事项。例如，若房东告诉某位可能的承租人，他们可租用该处的话，房东或许就不能反悔。同样地，假如某位承租人说他们将租用该处，或付了一些定金的话，他们可能就必须开始租赁。

No.2-押金（Bond）应该怎么交？

什么是Bond？

在新西兰租房，房东大都要求房客缴纳一定额度的押金（Bond），其用途是用以支付他们于租赁结束时可能积欠的任何费用。

具体额度规定？

根据新西兰商业、创新及就业部（下称MBIE)的规定，房东最高可要求相当于四周租金的押金，房东不得要求超过此限的押金，并且房东必须就所收取的押金开立收据给承租人。

什么时候付Bond？

租房押金应在房东与房客签署（Tenancy Service）押金寄存表”（bond lodgement form）并签名后，房客再支付给房东。房东必须将此表格连同押金在23个工作日之内寄交给MBIE 下属的租赁服务处寄存，同时服务处将发送信件告知房东及租客押金收取情况。

在租赁期满后，租金将与退还。假如承租人有积欠任何费用的情形，房东可以索取部分或全部押金 –如未付的租金或房产损坏费用等。

No.3-房东可以涨租金么？

答案是肯定的。

但是，房东必须在提高租金的60天前书面通知承租人，并且房东必须在180天后才能再度提高租金。

另外，如果签订的是定期租赁合同，只有在租赁合约上有关于涨租金的注明时，才可提高租金。否则，租客可向租赁仲裁法庭申请仲裁。

No.4-房东可以收取其他费用（钥匙费）么？

钥匙费是房东在同意将房产租给承租人以前，向承租人收取的其他任何费用(除房租和押金之外)的总称。按照新西兰规定，除中介费外，禁止收取钥匙费。也就是说，除了房租和押金，一般情况下，房东是不可以向你收取其他任何费用的。

No.5-租客可以随时终止租赁么？

NO！如果承租人想迁出时，须在至少21天以前书面通知房东，他们想终止租赁。

No.6-房东可以随时终止租赁么？

NO！房东应给承租人90天的书面通知。

但是在以下情况下，房东可给承租人42天的书面通知。

（1）该房产的屋主本人或其家庭成员需要该房产做为主要居住处；

（2）房产正进行出售，买卖已经确定而买主要求房产腾空；

（3） 房东需要该房产给员工使用(而且租赁合约上清楚说明该房东是为此用途使用或购买该房产)。

No.7-如果签订的是固定期限合同，可以提前结束么？

除非房东与承租人双方同意，或租赁仲裁法庭指示可以这样做，否则您不能终止定期租赁。终止日期必须是载明于租赁合约的日期。

No.8-如果屋里的物件需维修，租客应该怎么做？

如果出租屋内的物件需维修，承租人须在发现时，立即告知房东。

最好的解决问题方式是和房东讨论该问题，看看是否能一起想办法解决。假如此举无效的话，便发出“解决通知”。此通知会给房东连续14天的时间解决问题。

通知副本可在网站www.tenancy.govt.nz上下载。 假如在寄发“解决通知”后，房东仍然不进行维修，承租人可以要求租赁仲裁法庭协助解决。承租人可要求仲裁法庭下令房东必须完成该工作、要求房东支付完成该工作的费用。

No.9-房东可因承租人抱怨而要承租人搬离吗?

有时房东会因为承租人向房东或租赁服务处提出某个问题，而要求承租人迁出。这可能就是报复通知。本法案指明房东不可发出报复通知。若承租人认为房东发出这样的通知，便可向租赁仲裁法庭申请协助。仲裁法庭将会判断该通知是否合法(即该通知乃基于合法条件而发)，否则便可下令废除该通知。

No.10-房东可以随时进行房屋检查么？

NO！在进行房屋内部检查的48小时前，房东必须通知承租人，但每4周不得进行多于1次，而且必须于上午8点至晚7点间进行(房东可在不发通知的情况下莅临该块地产，但必须尊重承租人的隐私)；进行维修时，须于24小时前通知承租人，且于上午8点至晚7点间进行。

No.11-房东不可以做的事情

（1）要求多于四周租金的押金；

（2）要求多于两周的预付租金，或者在租金应付日期未到时就要求支付租金；

（3） 在四周内进行一次以上的房产检查，除非是检查他们要求承租人为解决违反租赁合约情形所做的工作；

（4）干扰承租人的安宁、舒适和隐私；

（5）干扰煤气、水、电或电话服务供应；

（6）为了避免危险或为了进行维修，不合理地拒绝承租人摆设搁架之类的固定物；

（7）更换门锁，除非承租人同意；

（8）不合理地阻止承租人将租赁权利转租或让渡给他人，除非在租赁合约中已载明承租人不可转租或让渡租赁权利；

（9）驱逐承租人(此举需要由地区法院执行的占有令)；

（10）拿取承租人的财物作为在租赁期间或租赁后的任何时间所积欠款项的担保品，或拒绝交回承租人在租赁结束后留置的财 物(只要承租人支付任何实际且合理的储存费的话)。

No.12-租客不可以做的事情

（1）在法律表明房东有权进入时，阻止房东进入房产；

（2） 于租赁期满时继续留住于该房产；

（3）打扰其它承租人或邻居的安宁、舒适或隐私，或允许在该房产的其它任何人这么做；

（4）损坏房产，或承租人允许留在该房产的任何其它人损坏房产，无论是以刻意或不慎造成的；

（5）对建筑物进行整修、更改或增建，除非是租赁合约中有所载明，或房东书面同意；

（6） 妨碍或堵塞任何防火通道和设备的运作，例如烟雾警报器；

（7）将租赁权转让给他人，除非房东书面同意；

（8）威胁或攻击(或允许任何他人威胁或攻击)房东、房东的任何家庭成员、房东的代理人、该建筑物的其它居住者或邻居；

（9）在该房产内从事任何违法行为，或允许任何其它人从事任何违法行为；

（10） 在未事先征询房东的情况下，更换门锁。

No.13-房东需要交税么？

答案是Yes！根据新西兰税制的规定，租金收入和其他收入一样，都需要缴纳所得税。

但是.......和出租房产相关的一些成本费用是可以从收入抵扣的，例如房屋管理及维修费、招租广告费、害虫防治费、安全巡逻费等等等等.....同时，不管你的收入来源有多少，这些成本费用也都是可以并入你的成本费用中一并扣减的。